Quels pièges éviter au moment de la revente de son EHPAD ?

La revente de votre EHPAD fait partie de votre projet pour 2019 : attention aux différents pièges qui doivent être débusqués bien avant de vous lancer. Ci-après les erreurs à éviter lorsque vous revendez votre résidence senior médicalisée.

Ne pas évaluer la valeur de votre EHPAD

Dans un premier temps, il faut toujours garder en tête que les résidences seniors médicalisées que sont les EHPAD sont fortement recherchées sur le marché. La demande est le plus souvent supérieure à l’offre : mieux vaut donc profiter de cette tendance actuelle, puisque de nombreux projets de création de résidences médicaliséesne vont pas tarder à sortir de terre d’ici les prochaines années.

Pour cela, vous devez faire évaluer la valeur de votre EHPAD et ce, compte tenu de cette tendance sur le marché. Vous pouvez vous faire aider par votre expert-comptable ou votre conseiller en gestion de patrimoine.

Ne pas prendre en compte le contexte économique et démographique actuel

Considérer le contexte économique et démographique actuel rejoint les variables entrant en jeu dans l’estimation de la valeur de votre EHPAD. Une résidence senior médicalisée, c’est avant tout un bien immobilier. De nombreux atouts en sont issus : il faut en prendre compte dans les opérations d’estimation. En second lieu, l’EHPAD est destiné non seulement aux personnes âgées mais surtout aux seniors en situation de dépendance, qu’elle soit totale ou partielle. C’est à partir de l’âge de 85 ans que la dépendance quasi totale se manifeste chez le senior. Il est donc conseillé de réaliser une étude sur l’effectif de ces classes de personnes âgées (non dépendantes, semi-dépendantes, totalement dépendantes). Cette étude sera basée sur les spécificités démographiques de la région où votre EHPAD est établi.

Ne pas estimer la valeur de votre LMNP

La location meublée non professionnelle ou LMNP est attribuée à tout loueur qui exploite son bien meublé. Le propriétaire de l’EHPAD qui revêt ce statut peut choisir le régime fiscal qui lui convient. Ce choix sera déterminant puisqu’il permettra au loueur de défiscaliser. Il optera alors soit pour le régime micro-BIC pour des revenus inférieurs à un certain montant, soit pour le réel d’imposition.

C’est ce dernier régime qui ouvre droit à une carotte fiscale très alléchante. La possibilité de gommer totalement les impôts du loueur se fait sous ce régime. D’où une rentabilité élevée, ce qui augmentera la valeur du LMNP.

À ne pas oublier non plus la défiscalisation via l’amortissement qui touche la pierre proprement dite ainsi que le mobilier. L’expert-comptable calculera le montant de ces amortissements.

Ne pas prendre en compte la qualité du bail commercial signé

Évaluez votre bail commercial : durée, montant, possibilité de revalorisation des loyers, etc. Pour cela, vous devez avoir porté un intérêt particulier à ce document avant même sa signature, afin que celui-ci revête une certaine valeur au moment de la revente. Le futur investisseur s’intéressera à ce bail commercial avant de décider d’exploiter votre EHPAD par rapport à la rentabilité attendue.

C’est ce bail qui sera racheté par le nouvel investisseur, dans la mesure où il est encore en cours. Ce n’est qu’à son expiration qu’il peut être renouvelé suivant une durée conclue par le gestionnaire et le nouveau loueur.

Ne pas évaluer la qualité de votre gestionnaire

Dernier critère et non des moindres : prenez également soin d’évaluer la qualité de votre gestionnaire ! L’exploitant de l’EHPAD est en général l’élément le plus sensible qui entre en jeu dans la réussite du placement. C’est celui-ci en effet qui va d’une part déployer toutes les stratégies relatives à l’exploitation, et reverser vos loyers d’autre part. Une mauvaise gestion peut alors aboutir à l’absence de locataires et par conséquent à l’inexistence de revenus locatifs à verser.

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